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    2005第七届中国住交会于12月16日至18日在上海举行。今年的住交会顺应中国经济及房地产产业发展趋势，联合众多的国际机构、行业协会、专业媒体，共同打造亚洲地产节。搜房网将全程报道此次盛会，全球42网站同步直播。 >> CIHAF2005中国住交会专题报道

    住交会房地产信托在中国的机遇与发展主题论坛今天在W1号馆隆重召开，星展银行香港分析地产融资部主管梁正中先生对投资性房地产公司的项目开发进行了一系列分析，以下是发言全文。

    梁正中：首先我和大家介绍一下亚洲地区目前的房产状况，我们已经有一个房产信托机构的上市，最主要的是澳大利亚，上市的总市值达到的671亿的美金，在日本它的规模也达到的205亿美金，在新加坡占了3.5％，这及市场之所以看到房地产信托的发展，主要有这几个因素。集中的因素是经过的亚洲的金融风暴之后，不管是企业还是发展商，大家都理解到，如果是过渡的以来银行资金的话是有非常大的风险，不管是各方面大家都体会到必须要建立这个更有深度的流动性更高的市场，于是是促进的房产信托基金市场的发生，亚洲地区的低利息的环境，这个使房地产信托有很大的回报率，很多的企业在重组的步伐都有加速，刚才我们听到的说不管是在资金链方面房产资金对于拥有房产的企业来说都可以达到资产重新分配增加流动性效果，这些因素是促成亚洲房产信托公司上市的主要动力，接下来我们看看新加坡房产基金的概况，新加坡的投资市场目前有两年多的历史，两年多之内已经拥有了房产在新加坡的交易所上市，我们在新加坡的领导地位是非常显著的，我们在所有的房地产信托上市的企业中，我们都是沿袭着其中的两个房产信托的独家的经办人，另外在两年之内，新加坡的房产信托投资基金，也做了九次的再融资，其中有八次是由我们做的经办人，从2002年12月的时候，新加坡的房产信托基金之占市场0.7％的市值，到现在新加坡已有3支房产信托资金，占了市值的3.5％，它的促成他快速成长的组成因素第一是从两家基金到七家基金的上市，第二每家基金的资产有一定的上市。

    再看香港房产信托的状况，香港的发展基本上可以追溯到2008年三月的时候，公布的投资信托的守则，到上个月香港才有第一家房产信托的上市，成翁的筹措到的26亿美元的基金，反应的香港市场对这个产品有强大的需求，在领会之后，这个月会有两家房产基金信托在香港上市，其中一家是月秀房产投资信托基金，它是一家以国内的物业广州的六个物业为标底组成一个房产信托公司。月秀目前它会在下个星期上市，12月21号上市。目前大家可以看到者对月秀基金的反应非常的热烈。所以虽然香港的信托公司刚刚开始，但是包括我们很多市场的参与者，都认为2005年的香港信托会占有一个非常重要的地位

    接下来我们看一看从房产为什么我们做房产信托同志基金，首先我们把房产公司和地产公司做一个比较，从投资公司治理这些方面来看，房产信托基金根据法律的规定必须把90％发放给基金持有人，地产公司并没有这样的规定，而且一般在市场上发放的股市的比例一般不会超过50％，至于投资政策这方面，房产信托的投资的方向是非常明确的，它会在招股的时候，地产公司这方面投资的决策掌握在管理层手中，基本上它可以投入在很多的对象，所以投资对象是非常不确定的，房产基金的架构有一个多层的监管，使得它公司的治理透明度非常高，地产基本上是控制在董事会的手里，所以地产公司的公司治理水平，透明度不像房产信托这样高，从风险来说，因为它监管投资政策的要求，房产信托的投资风险仅仅局限在投资的资产相关的风险，但是地产公司来说，公司治理这方面的差别，除了投资的风险之外，也牵涉到管理方面的风险，所以总回报来说相对是薄弱性比较低的投资工具，地产公司因为有固定的股市的配方它的主要回报是资本收益的回报，回报的波动性比较高。这是房产公司和地产公司主要的不同点。

    大家看到典型的房产信托的架构，房产信托的资金来源一个是基金单位的持有人，另外可以和银行贷款，绿色的这个受托人是代表基金持有人根据信托协议代表资金持有人行驶他们的权利，这样的情况我们受到影响，做出对其他的持有人冲突的决定。另外在右边这个决策这一块有一个资产管理公司，基本上它是一个专业的管理公司，它来负责房产投资信托的工作，它的主要的任务是要有效的管理房产信托的资产，使得它的回报收益能够达到最大化，能够达到最大的股权的分配，它的角色基本上是这样的。房产信托基本上是税务比较优惠，必须单纯的地方，间接的持有实际的物业，物业本身由物业管理公司做实际的管理，物业管理公司具体的功能可能是物业本身的保安，清洁，或者是租金的收受这方面的管理的业务，房产信托投资基金大概是这样的架构。

    从物业业主的角度看为什么选择要总房托来筹措基金呢？第一可以达到优化资本的好处，可能在房地产银行融资这一块有一定的困难，所以对于业余来说，用房产信托投资的方式使得它的资金会得到比较良好的运用，对于业主来说还是可以拥有一部分的资金单位，也可以得到收益。而且它还是可以担任物业资产的管理人，它的商业的模式是变成一个以收入费用为主的商业模式。再来对业主来说可以改善资产的回报，因为透过房产资金可以把资本缩小。透过房产基金可以当做是非常有效的收购的工具，同时对很多的物业业主来说，作一个房产基金会对本身的企业产生很好的广告效应。

    如果对于投资者来说，房产信托投资基金提供了一个非常稳定的投资工具，同时不但收益稳定，房产基金因为它在市场上可以不断的筹措基金，再收购其他的房地产所以它有资本增长的潜力，对于小额的投资房地产涉及的金额比较大，风险比较高，基本上对小额投资者来说，房地产本身是一个很难投资的工具，对于房地产投资基金来说，就变成一个小额投资的渠道，对于小额投资者来说，通过刚才提到的结构来说，信托的透明度非常高，小额投资者不必担心大股东做出一些牺牲小股东利益的政策。所以这些是投资者投资房产信托基金的原因。至于我们在组成房托的时候首先要挑选一个素质优良的资产，第二在做房产信托估值的时候必须考虑物业本身收入的水平，同时在业主和单位之间取得平衡，第三个我们必须要筛选一个非常有经验的资产管理人，做有效的管理。第四在房产信托基金推广市场的时候必须要有一个有效的途径。

    从投资者的角度看，房产信托会参考访谈信托的市值，第二个数据是收益率的高低，第三个是将来增长的潜力是什么样的情况，这个是房产信托上市的价值的参考。从监管方面来看，基本上和刚才提的业主和投资者的角度来看是符合的，目前整个中国宏观调控的情况下，房地产信贷比较紧缩的情况下，对于很多业主是有很高的意愿透过房产基金来筹措资金，从投资这方面的需求来看，对于中国的投资者来说，分产投资信托基金提供的保障对中国的投资者来说有非常强大的需求。

    在目前新加坡七个上市的房产信托基金以及在香港将要上市的公司他们回报率的状况，他们上市的时候基本上回报率新加坡在5.4—8％的回报率，上市之后因为大家对资产的需求非常的殷切，所以股价相对提高，所以目前在新加坡的回报率大约在4.2—5.8％，相对于投资债券来说是比较有吸引力的。如果是中国的房产基金在国际上上市的价格主要取决于当地政府没有风险，比较稳定的债券作为一个基础，中国美元的国债应该是4.8这样的水准，加上目前市场的要求4.8％的国库债券率对于国外的投资者来看，同时要考虑到中国风险的议价，这样的情况下，以中国为主的房产信托投资基金在国外上市的时候必须给国外投资者的回报率必须在6.5—7％之间。

    我很简单地把香港和新加坡的关于房产投资信托基金的监管的制度跟大家做了一个回报，同负债比例来看香港的规定是不能超过45％，新加坡不能超过35％，如果信用评级可以超过35％，但是新加坡的监管也不应该超过60％，如果从管理公司的要求来看，香港的要求是要有房地产管理经验来做资产管理人，而且至少两个管理人员有五年以上的经验，同时要经过香港证监会的牌照。新加坡的要求也类似，基本上要有五年的相关经验，才能担任管理公司这样的工作。投资限制在香港和新加坡基本上都不限制投资海外的资产，香港一开始是要求香港只能投资香港的业务，但是后来考虑到市场竞争的其他，让香港的信托投资者可以投资海外的市场，香港的投资非房地产的基金不超过10％。新加坡规定可以投资在非住宅房产但是不能超过20％，它对于资产持有年限没有限制，新加坡房产信托投资如果他可以投资在开发中的项目，但是前提开发中的项目是在开发完之后地产基金所持有的项目，而不是开发完之后卖掉的项目。所以我们可以看出基本上的原则是维持投资风险比较确定可以掌控的范围之内，至于税务，香港基本上没有特别的税务安排，房托基本上是17.5％的税率，新加坡是免税的优惠，这个是对于房产信托基金来看。

    对于新加坡来说如果你是一个个人投资者，投资在新加坡的房产投资基金，是免税的，如果是新加坡的公司你拿到的税率是20％，如果是国外投资基金是10％。股市的分配两地都要求房产投资基金把他们90％的收入发放给投资者。有关时间的关系我就不再详细的介绍了，最主要的监管机构主要的观点是保护投资者的观点。最后我把我们星展银行在这方面的优势和大家介绍一下，在新加坡我们所承做做的项目远远超过其他我们的对手，金额来说20亿新元比我们的竞争对手也超过非常多，这是我们在新加坡做过的，我们在新加坡上市的房产信托基金都有担任财务顾问的角色。时间的关系我今天的介绍就到此为止。谢谢大家！